Fruit d'histoires politiques variées modelées par le fait colonial, la question foncière dans les pays dits « du Sud » (Afrique, Amérique latine, Océanie, Asie du Sud-est) est marquée par la diversité des formes d'organisation sociale et des modes d'appropriation de l'espace, et par un dualisme juridique persistant. Elle se caractérise souvent par des inégalités structurelles dans l'accès au droit et la distribution des terres, que l'importance des rapports clientélistes et l'ampleur des processus actuels de marchandisation ou de mise en concession aggravent. Dans des Etats faiblement institutionnalisés ou subordonnés aux intérêts des élites, le champ foncier constitue un cadre favorable aux situations de non droit, voire de violence. Dualisme juridique et inégalités dans l'accès au droit. Dans la majorité des pays du Sud, les pouvoirs coloniaux ont entrepris de remodeler les systèmes antérieurs de droits fonciers au service de leurs objectifs économiques, au sein d'un cadre domanial : l'autorité publique s'arrogeait la propriété éminente sur l'ensemble des terres, attribuait des droits fonciers formels aux colons , laissait aux sociétés locales une relative autonomie politique et leurs propres systèmes fonciers (« coutumiers » ou « informels »), sur des territoires qui leur étaient assignés de fait (Afrique de l'Ouest, Asie du Sud-est) ou formellement (Amérique latine, réserves d'Afrique australe et d'Océanie). Les Etats indépendants ont souvent repris à leur compte ces situations de dualité juridique, et les ont même étendues dans le cadre des politiques de colonisation foncière, où les régulations clientélistes constituaient le mode privilégié d'accès aux terres et aux droits fonciers. Ce dualisme juridique s'exprime dans des situations où la compétition pour la terre et les ressources naturelles est structurée par l'inégalité de l'accès au capital et au pouvoir politique et l'asymétrie des rapports de force. Délivrés par des administrations foncières peu accessibles et fréquemment corrompues, l'accès aux droits formalisés est restreint aux acteurs les mieux placés politiquement. Du fait de l'absence de droits légalement reconnus, les chasseurs-cueilleurs des forêts tropicales humides, les pasteurs des zones tropicales sèches ou semi-arides sont les moins bien placés pour défendre leurs droits face aux défrichements des agriculteurs ou des plantations industrielles, aux concessions forestières et minières, à l'extension des aires protégées ; l'agriculture familiale est elle-même en situation de faiblesse par rapport aux agro-industriels nationaux ou internationaux, qui bénéficient de relais politique pour obtenir des concessions auprès du pouvoir central. Inégalités dans la distribution des terres. La structure de distribution de la terre est extrêmement variable, selon les règles locales d'héritage, la pression démographique, les choix de politique économique. Les anciennes colonies de peuplement connaissent des situations duales avec la coexistence de grandes exploitations, souvent extensives, et d'une petite agriculture familiale marginalisée. Au cours du XX e siècle, certains Etats ont tenté avec plus ou moins de succès de lutter contre ces inégalités par des réformes agraires d'orientation libérale ou socialiste.